선순위 원금을 일부 갚으면 추가자금 여력은 얼마나 늘어날까?
발행
선순위에서 5천만원을 갚으면 채무잔액은 분명 5천만원 줄지만 추가자금 가능 범위가 똑같이 늘어난다고 단정할 수 없다. 계산에 쓰이는 담보기준과 등기상 설정액이 따로 있고, 월 상환능력도 함께 검토되기 때문이다.
상환 전후 잔액부터 확인하기
앱에 보이는 당일 원금과 상환 후 예상잔액을 같은 날짜 기준으로 적는다. 중도상환 비용이 있다면 실제 필요한 현금은 상환액보다 크다. 상환 직후 발급한 잔액증명은 등기부의 채권최고액이 자동으로 줄었다는 뜻이 아니다.
등기상 담보 범위가 남는 경우
근저당권의 채권최고액을 그대로 유지하면 이후 재사용 가능성이나 금융기관 동의 문제가 남을 수 있다. 감액등기를 할지, 일부 말소가 가능한지는 약정과 공동담보 여부에 따라 달라진다. 이 단계의 비용과 처리기간도 자금 일정에 포함한다.
주택가치에서 선순위만 빼지 않기
예상 담보가치에서 실제 선순위 잔액을 빼면 거친 여유액은 볼 수 있다. 그러나 임차보증금은 전입, 확정일자, 점유와 기존 담보 순위를 확인해야 반영 범위가 정해진다. 각 금융사나 취급업체의 인정비율도 같지 않다.
부분상환이 유리한 지점 찾기
상환액을 1천만원 단위로 바꾸며 남은 현금과 예상 월 부담을 비교한다. 새 자금 비용이 선순위 절감이자보다 훨씬 높다면 상환 규모를 줄이는 편이 나을 수 있다. 실제 후순위 검토는 권리관계와 담보평가가 확정된 뒤 다시 계산해야 한다. 상환 전후 표의 마지막 줄에는 남은 비상자금을 적는다. 추가자금이 늘어나는 것처럼 보여도 선상환에 현금을 과하게 쓰면 급한 지출을 다시 비싼 조건으로 조달할 수 있다. 선순위를 갚은 뒤에도 등기상 채권최고액과 임차권이 그대로라면 단순 잔액 감소분만으로 후순위 범위를 정할 수 없다.