주택 매도와 추가자금 조달의 손익분기점을 계산하는 순서
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주택을 팔면 큰 현금이 들어오지만 중개보수와 세금, 이사비가 들고 자산도 사라진다. 추가자금을 조달하면 매도비용은 피하지만 이자와 설정비용을 부담한다. 두 선택을 비교하려면 한쪽은 당장 비용, 다른 쪽은 장기 이자만 보는 오류를 피해야 한다.
매도 시 실제 손에 남는 금액 계산하기
예상 매도가에서 선순위 상환액, 임차보증금, 중개보수, 세금과 이사비를 뺀다. 가격은 희망 호가보다 실제 거래 가능한 범위를 쓴다. 매도까지 걸리는 기간 동안의 원리금과 관리비도 비용에 넣는다.
보유안의 조달비용 합산하기
필요자금의 이자, 설정비용, 중도상환 비용을 예상 보유기간에 맞춰 계산한다. 월 납입액 중 원금상환은 단순 비용과 구분하되 현금유출에는 포함한다. 금리 상승 경우를 별도로 두면 부담 상한을 볼 수 있다.
두 안의 기간을 통일하기
1년 뒤 매도할 가능성이 있다면 1년 시점의 순자산을 비교한다. 매도안은 현금의 운용수익이나 새 주거비를, 보유안은 당시 주택가치와 남은 대출잔액을 반영한다. 미래 가격은 하나로 단정하지 말고 범위로 둔다.
손익분기점보다 생활가능성 먼저 보기
계산상 보유안이 유리해도 월 납입액 때문에 생활비가 부족하면 실행하기 어렵다. 반대로 매도안이 비용 면에서 불리해도 부채를 줄이는 효과가 클 수 있다. 숫자는 선택을 대신하지 않고 어느 가정이 결론을 바꾸는지 보여주는 역할을 한다. 손익분기 계산과 별도로 매도 소요기간이 길어질 때의 현금표를 만든다. 예상보다 두 달 늦게 팔려도 원리금과 생활비를 낼 수 있는지 확인해야 선택을 실행할 수 있다.