선순위 부분상환액별 이자 절감과 추가자금 여력 비교
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선순위를 일부 상환하면 매월 이자가 줄고 담보에 남는 채무도 감소한다. 그러나 3천만원을 갚았다고 추가로 쓸 수 있는 금액이 정확히 3천만원 늘어나는 것은 아니다. 등기상 채권최고액, 담보평가, 상환능력 기준이 각각 다른 숫자로 작동한다.
먼저 줄어드는 이자를 계산하기
현재 원금에 부분상환액을 뺀 금액이 새 잔액이다. 이자만 보는 단순 비교라면 부분상환액에 적용금리를 곱해 연간 절감액을 구할 수 있다. 원리금 상환대출은 금융기관이 다시 제시한 월 납입액이나 만기 변화를 확인해야 정확하다.
현금 사용의 기회비용도 넣기
부분상환에 쓴 돈은 잔금, 수리비, 운영자금으로 다시 쓸 수 없다. 이자 절감액만 이익으로 잡지 말고 비상자금 감소와 새 조달비용을 함께 적는다. 상환 뒤 더 비싼 자금을 빌려야 한다면 전체 비용이 오히려 늘 수 있다.
추가 여력은 담보 구조에서 다시 산정하기
금융기관이 확인한 실제 선순위 잔액과 등기부의 채권최고액은 같지 않다. 감액이나 일부 말소가 필요한 구조라면 처리 전후를 별도로 표시한다. 임차관계와 다른 권리도 순위에 영향을 주므로 단순한 주택가격 비율만으로 결론내기 어렵다.
세 가지 상환액으로 비교하기
상환하지 않는 안, 1천만원 상환안, 3천만원 상환안을 열로 만든다. 각 열에 남은 현금, 연간 이자, 예상 추가자금, 합산 월 납입액을 적으면 균형점이 보인다. 후순위 조건은 담보와 권리관계, 취급업체 기준에 따라 달라져 실행 전 재확인이 필요하다. 부분상환 뒤 남는 비상자금이 필수생활비 몇 개월분인지도 숫자로 표시한다. 담보 여력이 늘어도 당장 쓸 현금이 지나치게 줄면 전체 계획은 더 불안해질 수 있다. 선순위 부분상환 뒤 추가로 검토할 수 있는 금액은 실제 잔액 감소분뿐 아니라 채권최고액 감액 여부와 담보평가를 함께 반영해야 한다.