담보비율 계산에서 감정가와 매매가가 다를 때 확인할 기준
발행
집을 산 가격과 감정가가 다르면 담보비율 계산의 분모도 달라질 수 있다. 어떤 값을 쓰는지는 단순한 산술 문제가 아니라 해당 금융조건에서 인정하는 담보가치 기준을 확인해야 하는 문제다.
매매가는 실제 거래금액이다
매매가는 계약 당사자가 정한 실제 거래가격으로 계약서에서 확인할 수 있다. 다만 특수한 거래조건이나 시점의 시장상황이 반영될 수 있어 항상 객관적인 담보가치와 같은 뜻은 아니다. 최근 실거래와 비교해 어느 수준의 거래인지 참고할 수 있다.
감정가는 평가기준에 따른 값이다
감정평가가 이뤄진 경우 평가시점과 방법에 따라 감정가가 제시된다. 평가일이 오래됐거나 시장이 크게 움직였다면 현재 시점과 차이가 날 수 있다. 감정가라는 이름만 보고 모든 금융기관이 동일하게 인정한다고 단정하지 않는다.
적용 기준은 금융조건에서 확인한다
담보비율을 계산할 때 매매가, 감정가, 시세 중 무엇을 적용하는지는 상품과 심사기준에 따라 달라질 수 있다. 임의로 가장 큰 값을 넣어 가능한 한도를 계산하면 실제 결과와 차이가 커질 수 있다. 상담이나 심사 전에는 인정 담보가치가 어떤 기준으로 산정되는지 확인하는 것이 필요하다.
권리관계와 기존 채무도 함께 본다
담보가치가 높아 보여도 선순위 대출과 임차보증금, 다른 권리 등이 있으면 후순위에서 볼 수 있는 여유는 달라진다. 단순 비율 계산은 검토용 숫자일 뿐 확정 가능금액을 뜻하지 않는다. 주소, 시세·감정자료, 선순위 실제 잔액과 필요한 금액을 같은 기준일로 정리하면 비교가 쉬워진다.