공동담보별 선순위 채무를 나눠 계산할 때 생기는 오차
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두 채의 부동산에 하나의 채무가 공동으로 담보돼 있다면 총 채무를 시세 비율대로 나눈 값은 참고치일 뿐이다. 등기상으로 각 부동산이 부담하는 범위와 금융기관의 해지 조건이 그 비율과 일치하지 않을 수 있다.
공동담보목록을 먼저 찾기
각 등기부의 근저당권 항목에서 공동담보 표시와 목록번호를 확인한다. 같은 채권최고액이 두 등기부에 반복됐다고 해서 채무가 두 배인 것은 아니다. 반대로 한 부동산에 절반만 배분해 적는 것도 권리관계를 정확히 나타내지 못한다.
평가액 비례배분의 한계
내부 비교용으로 총 잔액을 각 부동산 평가액 비율대로 나눌 수는 있다. 다만 평가 기준일이 다르거나 한쪽에 임차권이 있으면 단순 비례값이 왜곡된다. 표에는 계산상 배분액이라는 표시를 붙여 실제 채무와 구분한다.
일부 말소에 필요한 금액 확인하기
특정 부동산만 담보에서 빼려면 금융기관이 요구하는 상환액이 비례배분액보다 클 수 있다. 일부 말소 승인, 감정 재검토, 서류 처리기간을 따로 확인해야 한다. 매매 잔금일과 겹치면 말소대금의 도착 순서도 중요해진다.
추가 담보 검토에서 생기는 차이
공동담보 중 한 채에 후순위 자금을 검토할 때 전체 선순위 구조가 영향을 준다. 해당 부동산 몫을 임의로 작게 잡으면 가용범위를 부풀릴 수 있다. 금융사별 평가와 기존 채권자의 조건이 달라질 수 있어 목록 전체를 기준으로 상담해야 한다. 매매를 앞둔 공동담보라면 가상의 배분표보다 채권자가 제시한 말소조건표가 우선한다. 숫자가 다르면 차액을 누가 어느 날짜에 마련할지도 잔금계획에 반영한다. 공동담보에서는 총 선순위 잔액을 시세 비율로 나눈 값이 법적 부담액과 같지 않아, 후순위 상담 때 공동담보목록 전체를 확인해야 한다.