계약금 비율이 바뀌면 매매잔금 부족액은 얼마나 달라질까?
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매매가격이 같아도 계약금을 5% 내는 계약과 20% 내는 계약의 현금 부족 시점은 다르다. 계약금은 총 매매대금의 일부이므로 많이 냈다고 전체 필요자금이 줄지는 않는다. 다만 대출과 기존 자금의 도착일이 잔금일에 몰려 있다면 초기 현금 부담과 잔금 부족액 사이에 차이가 생긴다.
계약금 비율별 지급액 계산하기
매매가 8억원이면 계약금 5%는 4천만원, 10%는 8천만원, 20%는 1억6천만원이다. 중도금이 있다면 각 안에서 별도로 뺀다. 계약 당일 보유현금이 충분한지 먼저 확인하고 빌린 계약금을 자기자금처럼 적지 않는다.
잔금일 유입액을 따로 모으기
잔금일에 들어오는 주택담보대출, 기존 집 매도대금, 예금 만기액을 시간까지 적는다. 확정되지 않은 매도대금은 보수안에서 제외한다. 잔금일 필요액에서 이미 낸 계약금과 중도금, 확정 유입액을 빼면 예상 부족액이 나온다.
비율이 커질 때 생기는 반대 효과
계약금을 많이 내면 잔금 부족액은 감소하지만 비상자금이 조기에 줄어든다. 계약이 해제될 경우의 위험과 이사비, 취득비용도 버틸 현금이 남아야 한다. 계약금 비율만 높여 자금계획이 안전해지는 것은 아니다.
부족액이 남으면 실행일을 맞추기
매매잔금 자금은 필요한 금액뿐 아니라 담보평가와 소유권 이전, 선순위 설정 순서를 함께 본다. 계약서의 잔금일과 예상 실행일이 맞는지 확인하고 취급조건별 비용을 반영한다. 최종 가능 범위는 금융사와 권리관계에 따라 달라질 수 있다. 계약금을 높여 잔금 부담을 낮추더라도 취득세와 이사비는 그대로 남는다. 세 비율의 잔금 후 잔액까지 비교하면 계약 단계에서 현금을 얼마나 보존해야 하는지 보인다. 계약금 비율별 잔금 부족액을 계산한 뒤에는 그 부족분이 실제 잔금일에 맞춰 실행될 수 있는지 담보와 소유권 이전 조건을 확인해야 한다.