월세 전환 후 보증금 차액과 월수입을 함께 비교하는 표
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전세보증금 3억원을 보증금 1억원과 월세 조건으로 바꾸면 임대인은 처음에 2억원 차액을 마련해야 한다. 대신 매달 월세가 들어온다. 월세 총액만으로 유리함을 판단하지 말고 초기 현금유출을 몇 년에 걸쳐 회수하는지 계산해야 한다.
전환 당일 필요한 현금 구하기
기존 임차인에게 돌려줄 보증금에서 새 임차인이 낼 보증금을 뺀다. 중개보수와 수리비, 공실기간 관리비도 초기유출에 더한다. 신규 보증금 입금일이 반환일보다 늦으면 날짜상 공백도 별도로 표시한다.
월 순수입으로 바꾸기
계약 월세에서 관리비 중 임대인 부담분, 세금 적립액, 수선충당액을 뺀다. 공실 가능성을 반영하려면 12개월 전액 대신 실제 수취 가능한 개월 수를 가정한다. 연체나 재계약 비용도 보수안에 포함할 수 있다.
회수기간과 자금비용 비교하기
초기 보증금 차액을 월 순수입으로 나누면 단순 회수개월이 나온다. 차액을 빌려 마련했다면 월세 수입에서 이자를 빼고 다시 계산한다. 원금 상환까지 필요하면 현금흐름이 음수가 되는 달이 없는지 확인한다.
계약기간 종료 후까지 보기
2년 뒤 보증금을 다시 올리거나 매도할 계획이라면 그 시점의 반환의무와 공실 가능성을 넣는다. 월세 전환은 수익률만이 아니라 큰 보증금 채무를 줄이는 효과도 있다. 임대차 조건과 세금은 계약 당시 기준을 별도로 확인한다. 월세 전환표의 보증금은 수입이 아니라 언젠가 돌려줄 채무로도 표시한다. 현금 유입만 자산처럼 더하면 순자산과 향후 반환부담이 동시에 부풀려진다. 공실이 한 달 늘어난 경우에도 반환 차액을 감당할 수 있는지 별도 행으로 검산한다.