대환을 미룰 때 발생하는 이자와 즉시 비용을 비교하는 법
발행
대환을 지금 할지 몇 달 뒤로 미룰지는 새 금리가 낮다는 사실만으로 정하기 어렵다. 즉시 실행하면 초기비용이 들고, 미루면 기존 대출의 높은 이자를 더 낸다. 월별 누적비용이 역전되는 시점을 찾으면 기다림의 대가를 숫자로 볼 수 있다.
두 대출의 월 이자 차이 구하기
현재 잔액을 기준으로 기존 대출과 새 대출의 월별 이자를 계산한다. 원리금균등이라면 매달 잔액이 달라지므로 상환표를 사용한다. 금리 차이에 따른 절감액만 계산하고 원금상환분을 비용으로 중복 합산하지 않는다.
지금 드는 비용을 모두 모으기
기존 대출의 중도상환 비용, 새 대출의 인지와 설정 관련 비용, 평가 또는 법무비용을 확인한다. 우대금리를 받기 위한 부가조건에 별도 지출이 있다면 포함한다. 환급되거나 면제되는 항목은 증빙이 있을 때만 뺀다.
손익분기 개월 계산하기
초기비용을 월 이자절감액으로 나누면 단순 손익분기 개월이 나온다. 변동금리라면 금리 유지, 상승, 하락 경우별로 다시 구한다. 손익분기 전에 주택을 팔거나 원금을 갚을 계획이면 즉시 대환의 실익이 줄 수 있다.
미룰 때 달라질 조건 살피기
몇 달 뒤 중도상환 비용이 낮아지는 날짜와 현재 우대금리의 유효기간을 함께 본다. 그 사이 신용, 소득, 담보가치가 바뀌어 새 조건을 다시 심사할 수도 있다. 오늘 받은 예상조건을 미래의 확정조건처럼 쓰지 않고 실행 직전에 갱신한다. 손익분기 계산 후에는 실제 새 대출의 상환예정표로 첫 달과 마지막 비교월을 검산한다. 추정 수수료가 확정되면 즉시비용을 고쳐 실행시점 판단도 함께 갱신한다.