채권최고액 감액 전후 가용금액을 비교하는 표
발행
대출 원금을 상환한 뒤에도 등기부의 채권최고액은 자동으로 줄지 않는다. 그래서 실제 채무잔액만 뺀 계산과 등기상 설정액을 고려한 계산 사이에 차이가 생긴다. 감액 전후의 가용금액을 보려면 두 숫자를 한 칸에 합치지 않아야 한다.
표에 세 종류의 금액을 둔다
첫째는 금융기관이 확인한 실제 원금잔액, 둘째는 현재 채권최고액, 셋째는 감액 후 예정 채권최고액이다. 주택 평가액과 선순위 외 권리도 별도 열에 둔다. 이렇게 하면 원금상환 효과와 등기 변경 효과를 분리할 수 있다.
감액 전 계산은 보수적으로 보기
감액 접수가 끝나기 전에는 예정액을 확정된 등기 상태처럼 쓰지 않는다. 공동담보가 있거나 추가 약정이 남아 있으면 감액이 제한될 수도 있다. 금융기관 동의와 법무 처리에 드는 날짜를 자금 사용일보다 앞에 배치한다.
비용을 뺀 순가용액 확인하기
감액등기 비용, 중도상환 비용, 새 자금의 설정비용이 있다면 예상 가용액에서 뺀다. 가용금액 2천만원 증가를 위해 비슷한 규모의 현금을 먼저 써야 한다면 실익이 작다. 월 이자 변화도 함께 계산해야 판단이 완성된다.
후순위 가능액과 동일시하지 않기
등기상 여유가 생겨도 담보평가와 상환여력 기준을 충족해야 한다. 임차보증금의 반영은 권리순위와 전입, 확정일자, 점유 상태에 따라 달라진다. 감액 완료 후 최신 등기부로 금융사별 조건을 다시 확인한다. 감액 후 예상 여유액과 실제로 손에 남는 순액을 구분한다. 상환과 등기비용을 지출하고도 필요한 자금이 충분한지 확인해야 감액의 경제적 의미가 생긴다. 채권최고액 감액이 완료되어 등기상 선순위 범위가 줄었는지는 최신 등기부로 확인해야 추가자금 가용액을 다시 산정할 수 있다.