선순위 채권최고액만으로 실제 담보잔액을 알 수 없는 이유
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등기부에 선순위 채권최고액이 크게 적혀 있어도 현재 대출원금이 그만큼 남아 있다는 뜻은 아니다. 후순위 담보여유를 볼 때는 등기상 금액과 실제 잔액을 분리해야 한다.
채권최고액은 등기상 담보한도다
근저당 설정등기에는 채권최고액이 표시되며 이는 실제 사용잔액과 다른 개념이다. 대출을 일부 상환해도 근저당을 말소하거나 변경하지 않았다면 채권최고액은 그대로 남을 수 있다. 따라서 등기부 금액만 빼서 담보여유를 계산하면 실제와 차이가 날 수 있다.
실제 잔액은 기준일을 붙여 확인한다
금융기관 잔액확인 등 현재 채무원금을 보여주는 자료를 기준일과 함께 확인한다. 한도대출처럼 다시 사용할 수 있는 구조나 여러 채무를 함께 담보하는 근저당은 단순 현재사용액만으로 부담을 설명하기 어려울 수 있다. 어떤 채무가 해당 담보권에 연결되는지 확인해야 한다.
여러 선순위 권리는 순서대로 정리한다
선순위 근저당이 여러 개라면 접수순서와 각 실제 잔액을 따로 적는다. 임차보증금이나 다른 권리가 있으면 같은 표에 넣되 같은 금액을 두 번 차감하지 않도록 권리별 성격을 구분한다. 갑구의 압류·가압류 등도 전체 권리관계를 볼 때 함께 확인한다.
담보여유는 가능금액과 다르다
담보가치에서 선순위 부담을 뺀 단순 차액은 검토용 숫자일 뿐 실제 후순위 가능금액을 확정하지 않는다. 금융기관의 인정담보가치, 임차관계와 소득·신용조건에 따라 결과가 달라진다. 후순위 상담 전에는 시세, 선순위 실제 잔액과 필요한 금액을 같은 기준일로 준비하는 편이 좋다.