공동명의 아파트에서 본인 지분가치와 필요금액을 맞추는 계산
발행
시세 10억원인 아파트의 지분 50%를 보유하면 단순 지분가치는 5억원이다. 그러나 5억원 전부가 자금으로 활용되는 것은 아니다. 기존 담보가 전체 주택에 미치는 범위와 권리순위, 금융사별 인정기준을 거쳐야 실제 검토 범위가 나온다.
전체 가치와 본인 몫 계산하기
최근 가격자료의 기준일과 면적을 확인한 뒤 인정 가능한 주택가치 범위를 정한다. 그 금액에 등기부상 지분율을 곱해 본인 몫의 출발값을 구한다. 가족 간 기여도나 원리금 대납액을 이유로 등기지분율을 임의로 바꾸지 않는다.
기존 권리가 미치는 범위 확인하기
등기부의 근저당권, 가압류, 임차권등기를 확인하고 금융기관의 실제 잔액도 별도로 받는다. 임차보증금은 전입과 확정일자, 점유, 기존 담보 순위에 따라 판단이 달라진다. 전체 채무를 지분율대로 단순 분할하면 오차가 생길 수 있다.
필요금액을 세 단계로 나누기
반드시 필요한 금액, 비용을 포함한 적정액, 예상외 지출까지 둔 상한액을 정한다. 각 금액의 예상 월 납입액을 소득에서 빼서 생활비가 남는지 본다. 필요액이 낮아질수록 비용과 상환위험도 줄어든다.
본인 지분 대상 상품의 의미
본인 지분만을 담보로 검토하는 상품이 있으나 모든 주택과 권리구조에서 가능한 것은 아니다. 공동명의자의 동의 없이 진행되는 경우가 존재해도 상대방이 절대 알 수 없다고 확대할 수 없다. 최신 등기와 필요한 금액을 바탕으로 취급조건을 확인한다. 필요액이 지분가치보다 작아 보여도 월 상환액이 가계에 맞지 않을 수 있다. 담보 쪽 숫자와 소득 쪽 숫자 중 더 제약이 큰 항목을 먼저 조정해야 한다. 단순 지분가치에서 기존 담보와 권리순위를 반영한 뒤에야 본인 지분으로 검토할 수 있는 자금 범위를 가늠할 수 있다.