후순위 검토 전 임차보증금을 함께 확인해야 하는 이유
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주택 시세에서 선순위 대출만 빼면 후순위 여유가 나온다고 생각하기 쉽지만 세입자가 있다면 임차보증금도 권리관계에서 함께 확인해야 한다. 실제 가능금액은 단순 산술보다 복잡하다.
임차인의 보증금과 계약상태를 확인한다
임대차계약서에서 보증금, 계약기간과 실제 점유상태를 확인한다. 갱신이나 보증금 증감이 있었다면 최신 계약내용을 사용한다. 여러 임차인이 있는 건물은 세대별 보증금을 따로 정리한다.
전입·확정일자 등 권리요소를 본다
임차인의 권리보호와 선순위 관계는 전입, 확정일자 등 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있다. 단순 보증금 합계만으로 우선순위를 확정하지 않는다. 필요한 경우 임대차 관련 자료와 등기부를 함께 놓고 전문가 확인을 받는다.
선순위 대출과 다른 권리를 함께 정리한다
등기부의 근저당, 압류·가압류와 실제 선순위 대출잔액을 구분한다. 채권최고액과 실제 잔액은 다를 수 있어 기준일 현재 금액을 확인한다. 임차보증금과 선순위 채무를 같은 표에 넣되 같은 부담을 중복 차감하지 않는다.
단순 차액은 검토용 숫자다
시세에서 선순위와 보증금을 빼 남는 금액이 있다고 실제 후순위 가능금액이 확정되는 것은 아니다. 담보가치 평가, 소득·신용과 금융기관 조건이 함께 작용한다. 상담 전 주소, 시세자료, 선순위 잔액, 임차보증금과 필요한 금액을 준비하는 것이 좋다. 보증금이 여러 차례 증액된 계약이라면 최초 금액보다 현재 유효한 보증금과 반환조건을 기준으로 권리관계를 정리한다. 세입자 퇴거 예정이 있다면 반환일과 자금일정도 함께 기록한다.